Optioneel btw-stelsel voor professionele onroerende verhuur vanaf 1 januari 2019

Vanaf 1 januari 2019 treedt het nieuwe optioneel btw-stelsel voor onroerende verhuur in werking. De regeling kwam er echter niet zonder slag of stoot (zie nieuwsbrieven van 21/09/2017, 30/11/2017 en 17/05/2018). Met de afkondiging van de wet op 14 oktober en de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad op 25 oktober daarna is de nieuwe regeling nu eindelijk definitief geworden. We overlopen graag nog eens de kernpunten van de nieuwe regeling alsook wat er tegenover het eerdere voorontwerp van 30 maart 2018 is gewijzigd.

Principe blijft behouden

Het principe dat de verhuur van een nieuw of grondig gerenoveerd gebouw in bepaalde omstandigheden aan de BTW kan onderworpen worden, wijzigt niet. Voorwaarden daarbij zijn dat de huurder het gebouw uitsluitend gebruikt voor de economische activiteiten die hem de hoedanigheid van (gewone, vrijgestelde of gemengde) btw-plichtige verleent en dat huurder en verhuurder hier uitdrukkelijk en samen voor opteren (volgens de memorie van toelichting volstaat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst). De optie geldt voor de volledige duur van de overeenkomst en ook de herzieningstermijn van de afgetrokken btw van 25 jaar uit de eerdere teksten blijft behouden.

Nieuwe timing

De nieuwe regels treden in werking op 1 januari 2019 en niet zoals eerder gepland op 1 oktober 2018. Die laatste datum blijft evenwel nog relevant om te bepalen of een gebouw al dan niet in aanmerking komt voor het optionele stelsel. Enkel nieuwbouw- en grondige renovatieprojecten die vanaf 1 oktober 2018 werden opgestart, kunnen immers mogelijks van de nieuwe maatregel genieten.

Dit betekent dat er vóór die datum voor het gebouw in kwestie nog geen btw opeisbaar mag zijn geworden. De memorie van toelichting verduidelijkt hierbij nu wel dat het daarbij uitsluitend om de eigenlijke materiële bouwkosten in de strikte zin van het woord gaat. Alle handelingen die intellectueel of immaterieel van aard zijn (zoals bv. diensten van architecten, landmeters, studiebureau’s) zijn dus niet van tel. Ook afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond (bv. sanerings- of stabiliseringswerken) moeten buiten beschouwing worden gelaten.

Opslagruimtes: versoepelde definitie

De aard van het gebouw (opslagruimte, kantoor, winkel, fabrieksgebouw) doet voor de toepassing van het optionele stelsel niet ter zake. Zoals eerder gezegd zal de verplichte btw-onderwerping van de terbeschikkingstelling van opslagruimtes zoals we die vandaag kennen, in de nieuwe regeling dus beperkt zijn tot die gevallen waarin de optie niet mogelijk is (bv. verhuur van een opslagruimte aan een particulier). Is de optie wel mogelijk, dan moeten partijen bovendien expliciet voor de btw-onderwerping opteren om dergelijke contracten aan de btw te kunnen onderwerpen. (Deze voorrang voor het optioneel stelsel geldt evenwel enkel bij de verhuur van opslagruimten.)

Verder definieert de nieuwe wet een opslagruimte voortaan als een gebouw dat voor meer dan 50% wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte.

Merk op dat de eerder vermelde voorwaarde dat er nog geen btw opeisbaar geworden mag zijn vóór 1 oktober 2018, niet geldt voor opslagruimten. Ook voor reeds bestaande opslagruimten kan vanaf 1 januari 2019 dus geopteerd worden voor de toepassing van de btw.

Verplichte btw-heffing kortdurende verhuur: meer uitzonderingen

Ook de invoering van de verplichte btw-heffing op huurovereenkomsten van niet meer dan 6 maanden (bv. feest- of conferentiezalen), werd reeds eerder aangekondigd. Vanaf 1 januari 2019 zijn dergelijke huurovereenkomsten van rechtswege onderworpen aan de btw.
In tegenstelling tot eerdere versies van het wetsontwerp wordt het aantal uitzonderingen op die regel echter aanzienlijk uitgebreid. In volgende gevallen geldt het verplichte btw-regime voor kortdurende verhuur niet:

• Verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen of studentenverblijven (de huidige regels hierrond blijven dus van toepassing);
• Verhuur aan natuurlijke personen die die goederen niet aanwenden voor de uitoefening van hun economische activiteit;
• Verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s);
• Verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44 §2 WBTW

Conclusie

De invoering van het optioneel btw-stelsel voor onroerende verhuur betekent een heuse modernisering, flexibilisering en vereenvoudiging van het bestaande systeem. Gelet op de lange herzieningstermijn van 25 jaar blijft het echter wel zaak om steeds geval per geval voor je klant na te gaan welk btw-regime voor hem optimaal is.

Bron : nieuwsbrief Liantis