Tot midden vorig jaar was de gesplitste aankoop van vastgoed een populaire techniek om een successie te plannen. De gesplitste aankoop tussen ouders en kinderen is een techniek die vaak in het kader van de successie werd gebruikt bij de aankoop van een tweede verblijf of een beleggingspand dat werd verhuurd. De ouders kopen dan het vruchtgebruik van de woning of het appartement en de kinderen de blote eigendom. Als de ouders later overlijden, gaat het vruchtgebruik over op de kinderen zonder dat die daarop successierechten hoeven te betalen.
Sinds midden vorig jaar ziet de fiscus zo’n constructie als een fiscaal misbruik indien de aankoop wordt voorafgegaan door een schenking. Maar er zijn alternatieven die wel door de beugel kunnen.
Een overzicht :
-De fiscus ziet een fiscaal misbruik in de gesplitste aankoop indien dit voorafgegaan wordt door een schenking. Niets belet dat de kinderen hun spaargeld gebruiken om de blote eigendom te kopen en dat de ouders daarna geld schenken, zodat ze het huis verder kunnen afwerken. Die schenking kan bijvoorbeeld gebeuren via een bankgift in schijven die wordt gespreid in de tijd.
-Er is sprake van een fiscaal misbruik indien er een directe band is tussen de schenking en de waarde van de blote eigendom. De fiscus moet de eenheid van opzet bewijzen. Als er tussen de voorafgaande schenking en de aankoop van de woning meerdere jaren verlopen en het bedrag van de schenking niet overeenstemt met de waarde van de blote eigendom, is het voor de fiscus moeilijk een direct verband tussen beide aan te tonen.
-Ouders kunnen ook het recht van gebruik en bewoning kopen in plaats van het vruchtgebruik. De ouders kunnen zo een tweede verblijf aanschaffen en er levenslang gebruik van maken, de kinderen hebben de blote eigendom. Let wel : als de ouders op die manier een pand willen kopen om te verhuren, is het recht van gebruik en bewoning minder geschikt, omdat ze in principe de toestemming nodig hebben van de kinderen om te mogen verhuren. Weet ook dat de ouders het appartement in dit scenario niet kunnen verkopen zonder toestemming van hun kinderen.
-Een gesplitste aankoop met een tijdelijk vruchtgebruik wordt niet scheef bekeken door de fiscus en wordt niet aanzien als een fiscaal misbruik. Dat kan interessant zijn indien bijvoorbeeld het kind nog een tiener is en men niet weet “ bij wie hij of zij later terecht komt”. Dan kan het interessant zijn om het vruchtgebruik te beperken tot bijvoorbeeld vijf à tien jaar.
-U kan de schenking van gelden aan uw kinderen combineren met de oprichting van een burgerlijke maatschap, die de woning of het appartement koopt. Stel dat de ouders met hun twee kinderen een huis willen kopen van 200.000 euro (kosten inbegrepen). De ouders schenken 99.000 euro aan ieder kind, samen 198.000 euro of 99 procent van de waarde van het huis. Daarna richten ze met hun kinderen een maatschap op. Het gaat om een goedkope vennootschapsvorm die zonder notaris en zonder publicatie in het Belgisch Staatsblad kan worden opgericht. De ouders brengen 2000 euro als kapitaal in, de kinderen ieder
99.000 euro. De ouders krijgen 1 procent van de aandelen van de maatschap, beide kinderen ieder 49,5 procent. Als de statuten goed zijn opgesteld, blijven de ouders levenslang baas over alles wat in de maatschap zit. Er moeten wel registratierechten betaald worden.
-Een variant die juridisch even sluitend is, is dat de ouders eerst 200.000 euro inbrengen in de maatschap. Daarna schenken ze 99 procent van de aandelen van de maatschap aan hun kinderen via een notaris. Tenslotte koopt de maatschap de woning.